다가구주택, '집 하나'로 인정받아 수억 원 세금 아끼는 법

3줄 요약

다가구주택은 겉보기엔 여러 집 같지만, 1주택으로 인정받을 수 있는 강력한 절세 자산입니다.
요건을 충족하면 최대 12억 원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
단, '다세대주택'과 혼동하거나 불법 증축이 있을 경우, 1주택 혜택이 박탈되어 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 주의해야 합니다.

"건물 하나 팔았는데,
세무서에서는 집 10채를 팔았다고 합니다."

세무 상담을 하다 보면 가장 안타까운 순간이 바로 '용어의 차이'를 몰라서 수억 원의 세금을 두들겨 맞는 경우입니다.

많은 분들이 건물의 외형만 보고 "나는 그냥 주택 하나(건물)를 가지고 있다"고 생각합니다.

하지만 세법은 냉정합니다. 등기부등본상의 용도, 층수, 면적에 따라 당신의 건물은 '단독주택'이 될 수도, 수십 채의 집을 가진 '다주택자 물건'이 될 수도 있습니다.

특히 다가구주택은 요건만 잘 맞추면 '1세대 1주택 비과세'라는 엄청난 혜택을 누릴 수 있지만, 요건에서 1%만 벗어나도 세금이 몇 배로 뛸 수 있는 양날의 검과 같습니다.

지금부터 다가구주택이 정확히 무엇인지, 그리고 어떻게 해야 세금을 지킬 수 있는지 핵심만 짚어드립니다.

다가구주택 vs 다세대주택, 무엇이 다른가요?

가장 많이 혼동하시는 것이 바로 '다가구'와 '다세대'입니다. 겉모습은 붉은 벽돌집이나 빌라처럼 비슷해 보이지만, 세금 계산법은 하늘과 땅 차이입니다.

✅ 다가구주택으로 인정받기 위한 3가지 필수 조건

세법상 '1주택' 혜택을 받으려면 아래 조건을 모두 만족해야 합니다.

1. 층수: 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하일 것. (지하층 제외, 필로티 주차장 제외)
2. 면적: 1개 동의 주택 바닥면적 합계가 660㎡(약 200평) 이하일 것.
3. 세대수: 거주하는 가구 수가 19가구 이하일 것.

⚠️ 주의: 옥탑방이나 베란다 불법 확장이 있다면?

공부상(서류상)으로는 3층이라도, 옥탑방을 주거용으로 개조하여 사용했다면 실질과세 원칙에 따라 '4층 건물'로 간주될 수 있습니다. 이 경우 다가구주택(단독)이 아닌 다세대주택(공동)으로 분류되어, 1세대 1주택 비과세 혜택이 날아가고 다주택자 중과세를 맞게 됩니다.

"내 건물이 혹시 다세대주택으로 분류될 위험은 없을까?"

상황에 따라 옥탑방 철거 후 매도하는 것이 수천만 원 이득일 수 있습니다.

왜 전문가 검토 없이 매도하면 위험한가요?

많은 분들이 "옆집도 그냥 팔아서 세금 안 냈다던데?"라며 안이하게 생각합니다.

하지만 세무 조사는 케이스 바이 케이스입니다.

가장 흔한 '세금 사고' 사례:

• 사례: 3층짜리 다가구주택을 보유한 A씨. 1세대 1주택자라 양도세가 거의 없을 줄 알고 매도 계약을 체결했습니다.
• 문제: 알고 보니 옥상에 설치한 샌드위치 판넬 창고를 세입자가 주거용 방으로 쓰고 있었습니다. 국세청은 이를 '주택 층수'에 포함시켰습니다.
• 결과: 건물은 4층(다세대주택)으로 판정되었고, A씨는 집 1채가 아닌 집 9채를 가진 다주택자로 간주되어 양도세 3억 원과 가산세까지 부과받았습니다.

반드시 기억하세요:

서류(등기부등본)보다 중요한 것은 '실질 현황'입니다.
국세청은 항공 사진, 전입 신고 내역, 현장 실사를 통해 실제 용도를 확인합니다.
매도 전에 이 리스크를 제거하지 않으면, 번 돈의 절반 이상을 세금으로 낼 수도 있습니다.

"철거비 200만 원 쓰고, 세금 2억 아꼈습니다."

한경세무회계를 찾아주셨던 이OO 고객님의 실제 사례입니다.

서울 마포구에 다가구주택을 보유하고 계셨는데, 매도를 앞두고 양도세 상담을 요청하셨습니다.

검토 결과, 옥상의 불법 증축물이 주택으로 사용되고 있어 '다세대주택'으로 과세될 치명적인 리스크가 발견되었습니다.

• 매도 잔금일 전에 옥탑방 싱크대와 난방 시설을 철거하고, 이를 사진 증빙으로 남겨 '주택이 아님'을 입증하도록 코칭해 드렸습니다. (특약 사항에 원상복구 조건 명시)
• 실질적인 3층 건물(다가구주택)로 인정받아 1세대 1주택 비과세(12억 공제)를 적용받았습니다.
• 효과: 예상 세액 2억 5천만 원 → 최종 납부 세액 약 1,500만 원 (약 2.3억 원 절세)

고객님께서는 "세무사님 말 안 듣고 그냥 팔았으면 정말 큰일 날 뻔했다"며 안도의 한숨을 내쉬셨습니다.

최고의 똘똘한 한 채 '다가구주택'

임대 소득을 올리면서도 나중에 팔 때는 1주택 비과세 혜택까지 챙길 수 있기 때문입니다.

하지만 그 혜택은 엄격한 요건을 100% 충족했을 때만 주어집니다.

복잡한 층수 계산, 면적 산정, 불법 건축물 리스크...

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한경세무회계는 수천 건의 부동산 세무 데이터를 바탕으로, 사장님의 재산을 가장 안전하게 지킬 방법을 찾아냅니다.