부모님께 싸게 산 집, 왜 '증여'라고 우길까? 시군구청의 무서운 취득세 칼날

1. "세법상 정당한 거래였는데 왜?"… 현장에서 터져 나오는 비명과 투자자들의 우려

최근 서울 강남 3구를 중심으로 직계존비속 간 '저가 양도'에 대해 구청 세무과가 전례 없는 강도의 실무 지침을 적용하고 있습니다. 상속세 및 증여세법상 허용되는 범위(시가의 30% 또는 3억 원 차액 미만) 내에서의 거래임에도 불구하고, 구청 측은 '사실상 유상 매매의 실질을 인정하지 않겠다'는 태도를 보이고 있습니다.

실제로 최근 현장에서는 차용증을 작성하고 실제 대금이 오간 데이터가 있음에도, 자녀의 순수 자력이 증빙되지 않으면 해당 자금 전체를 증여로 간주하여 '증여취득세'를 부과하는 사례가 속출하고 있습니다.

이 소식을 접한 부동산 투자자들의 우려는 극에 달했습니다. 온라인 커뮤니티 등에서는 "미성년자, 미취업자 수증자는 취득세 13.2%에 시가 기준으로 제대로 부과되겠네요"라며 깊은 우려를 표하는 반응이 지배적입니다. 현장의 위기감은 그 어느 때보다 높습니다.

2. 과세 근거

지자체가 이토록 공격적인 과세 행정을 펼치는 배경에는 최근 대법원 판례(2024두67238)가 있습니다. 지자체는 이 판례를 매우 보수적으로 확대 해석하여 다음과 같은 기준을 실무에 적용 중입니다.

• 자금 출처의 엄격성: 부모로부터 빌린 돈(차용증)이나 해당 부동산을 담보로 받은 은행 대출금조차 '자녀 본인의 자산'으로 인정하지 않는 분위기입니다.
• 유상성 부정: 자녀가 본인의 소득으로 전액 마련했거나, 순수 신용대출로 구매한 경우가 아니라면 사실상 무상 증여로 간주하여 높은 세율의 증여취득세를 적용하겠다는 방침입니다.
• 충격적인 12% 중과: 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우, 취득세가 12%로 중과됩니다. 이 기준은 수증자(받는 사람)가 아닌 증여자(주는 사람)가 다주택자일 때 적용된다는 점을 명심해야 합니다. (증여자가 조정대상지역 내 1주택자이거나, 비조정지역일 경우 3.5% 기본세율 적용)
• 부담부증여의 복합 세율: 채무(보증금, 대출금)를 함께 넘기는 부담부증여의 경우, 증여 부분(채무 제외)은 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)이 적용되고, 채무 부분은 유상 취득세율(1~3%, 다주택자 중과 시 8~12%)이 적용되어 계산이 매우 복잡해질 수 있습니다.
• 신고·납부 기한 및 가산세: 취득세는 취득일(등기일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 이 기한을 넘길 경우 무신고가산세 20% 등 무거운 추가 부담을 지게 됩니다.

[2025~2026 기준 핵심 주의사항]

• 저가 거래 증여 간주: 가족 간 저가 거래(시세보다 현저히 낮은 거래)도 증여로 간주되어 최대 12%의 취득세가 부과될 수 있습니다.
• 입주권/분양권 주택 수 포함: 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원 입주권, 분양권 등도 주택 수에 포함되어 중과 여부를 판단하므로 더욱 각별한 주의가 필요합니다.

취득세가 '유통세'이자 '행위세'라는 본질을 고려할 때, 이러한 지자체의 해석이 법리적으로 타당한지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의문이 제기되고 있습니다. 하지만 강남 3구를 시작으로 서울 전역으로 점검이 확대되고 있는 만큼, 보수적인 접근이 필수적인 시점입니다.

3. "소명할 수 없는 계약은 신중하게 진행하세요"

이제는 단순히 세법 기준인 '3억 원/30%' 룰만 믿고 움직여선 안 됩니다. 구청의 현미경 조사를 피하기 위한 정교한 설계가 필요합니다.

📍 세무가이드의 증여, 양도 전문 세무사가 제안하는 3단계 방어 전략

자녀의 소득 증빙 극대화: 최근 5년치 원천징수영수증 및 소득금액증명원을 검토해 가용 자금의 한계를 사전에 확정하십시오.

대출 구조 재설계: 부모 담보가 아닌, 자녀의 신용과 소득에 기반한 대출 비중을 높여 '유상성'의 근거를 마련해야 합니다.

사전 세무 진단: 계약서 작성 전, 지자체의 최신 실무 지침을 꿰뚫고 있는 전문가와 함께 소명 가능 여부를 시뮬레이션하십시오.

단 한 번의 판단 착오가 수천만 원의 추가 세액으로 이어질 수 있습니다.
지금 바로 실무 전문가와 당신의 자산을 안전하게 보호하세요.