법인의 여유자금으로 아파트에 투자하면 개인보다 유리한가요? 세금은 어떻게 될까요?

회사 통장에 여유 자금이 좀 쌓였는데 마땅한 투자처가 없으신가요? '요즘 아파트가 다시 괜찮다던데, 법인으로 하나 사볼까?' 고민되시죠? 하지만 섣불리 매수했다가 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 법인 아파트 투자의 득과 실, 명쾌하게 계산해 드립니다.

법인 명의로 아파트를 살 경우 개인과 마찬가지로 취득, 보유, 매도 시점마다 세금이 발생합니다.

다만, 개인과 법인은 약간의 세금 차이가 있는데,

어디에서 얼마나 달라지는지, 하나씩 쉽게 정리해볼게요.

1️⃣ 취득 시점 — 취득세가 확 높아져요

법인이 주택을 사면 개인보다 훨씬 높은 취득세가 적용돼요.

왜 그럴까요?

정부는 주택시장을 안정시키고 싶은데, 법인 자금이 주택시장에 들어오면 서민의 주택 구매 수요와 어우러져 가격이 요동칠 위험이 있기 때문입니다.

예를 들어, 법인이 아파트 여러 채를 사게 되면 다주택 수요에 의한 왜곡이 생길 수 있어요. 그래서 법인 취득세는 개인보다 강하게 규제하는 편이에요.

주택 시장이 침체될 경우 취득세 중과 규제는 없어지기도 해요.

TIP

• 매입 전 반드시 ‘취득세 중과 여부’를 확인하세요.
• 기준시가가 낮은 경우 또는 침체지역 소재 아파트의 경우 취득세를 중과하지 않기도 해요.
• 분양권, 조합원 입주권 등 상태에 따라 취득세는 다르게 적용될 수 있으니 자세한 상담을 원하시면 전문가 상담 필수!

2️⃣ 보유 시점 — 재산세·종부세·법인세까지 움직여요

보유하는 동안에도 개인처럼 세금이 매년 따라옵니다.

💠 종합부동산세

법인은 개인과 다르게 기본공제가 없습니다.

• 2주택 이하: 2.7%
• 3주택 이상: 5.0%게다가 종부세의 20%가 농어촌특별세로 추가돼요.

취득세는 한 번이지만, 종부세는 매년 반복되니 가격이 더디게 오르는 매물을 오래 보유하면 꽤 부담될 수 있어요.

몇 년 뒤에 구매한 가격보다 약간의 이익을 남기고 팔더라도 취득세와 종합부동산세때문에 실질적 손해를 보는 경우가 많아요.

💠 재산세

공시가격이 올라가는 시기라면 재산세도 매년 자연스럽게 증가해요.

💠 임대수입에 대한 법인세 과세

법인 명의로 임대를 하면 개인 임대와 과세 방식이 달라요.

• 임대수입 외 임대보증금에 대해서도 일정 금액을 수입으로 인식해요.
• 법인세를 내고 법인에 남은 돈을 급여·배당으로 개인에게 가져올 때 또 과세해요. 이때는 4대보험도 추가로 부과될 수 있어요.

게다가 법인이 아래 조건을 모두 충족하면

2억 이하 소득에도 법인세율 19%가 적용될 수 있어요.

① 지배주주 등 지분율 50% 초과

② 부동산임대업이 주된 사업

③ 상시근로자 5인 미만

→ 흔히 말하는 ‘가족 임대 법인’이 여기에 해당될 수 있어요.

TIP

보유하기 전에 꼭 계산해보세요.

“이 매물을 5년 보유 후 내 손에 남는 금액은 얼마일까?”

3️⃣ 매도 시점 — 법인세 추가과세가 붙을 수 있어요

매도 단계에서도 세금이 있어요.

• 주택 양도 시 → 법인세 + 토지 등 양도소득 추가과세(20%)
• 조합원입주권·분양권 같은 ‘주택 취득 권리’를 팔아도 동일하게 적용
• 정관에 ‘부동산임대업’이 없으면 유지관리비·이자·감가상각비 등 비용에 대해 경비처리가 되지 않을 수도 있어요→ 판례도 있습니다.

2년 이내 초단기 매매차익은 개인보다 부담이 적은 편이에요.

📦 한눈에 요약

• 취득: 법인 취득세 중과 → 개인보다 훨씬 높을 수 있음
• 보유: 개인 대비 종부세 부담 → 매년 반복
• 매도: 법인세 + 추가과세 → But, 단기매매시에는 양도세보다 유리할 수 있음

결론적으로 장기 보유 목적의 '똘똘한 한 채'라면 개인 명의가 유리할 수 있고, 단기 매매 차익이나 건보료 절감이 목적이라면 법인이 유리할 수 있습니다. 하지만 법인의 주택 취득세 중과(12%)와 종합부동산세는 투자 수익률을 크게 갉아먹는 요소입니다. 우리 회사에 딱 맞는 투자 전략, 세무가이드와 상의하세요.