아파트값 오르면 단독명의보다 공동명의가 무조건 이득이라던데요! 왜 저는 세금을 더 내는 것 같죠?

"남편 명의 아파트가 10억에서 20억으로 뛸 것 같습니다.
주변에서 세금 줄이려면 지금 당장 50:50으로 명의를 나누라는데, 맞나요?
나중에 팔 때 세금 폭탄 맞을까 봐 무섭습니다."

최근 마포구 아파트를 보유하신 50대 B님 부부가 찾아오셨습니다. 신축 아파트를 분양받은 1주택 보유자이셨죠.

주변 지인들이 "시대가 어떤 시대인데 아직도 단독명의냐"면서 "양도세 줄이려면 무조건 공동명의가 답이다"라고 하도 성화를 부려, 당장이라도 증여 등기를 하려던 참이었습니다.

하지만 저희와 상담 후, B님 부부는 등기 계획을 전면 취소했습니다.

왜일까요? 오히려 수천만 원을 손해 볼 뻔했기 때문입니다.

1. B님의 상황: 10억에 산 집, 20억에 판다면?

먼저 현재 상태(남편 단독 명의)에서 매도할 경우를 계산해 보았습니다.

• 보유 현황: 1세대 1주택 (보유기간 10년, 거주기간 10년 가정)
• 매수 가액: 10억 원
• 매도 가액: 20억 원 (예상)
• 시세 차익: 10억 원

"차익이 10억이나 났으니 세금도 몇 억 나오겠죠?"

B님은 겁을 먹고 계셨지만, 1세대 1주택 비과세의 힘은 강력합니다.

매도가 12억 원까지는 비과세이고, 12억 원을 초과하는 비율에 대해서만 세금을 냅니다.

여기에 '장기보유특별공제(최대 80%)'라는 강력한 무기가 있습니다.

• 단독 명의 매도 시 예상 세금: 약 2,000만 원 ~ 3,000만 원 선
  (거주/보유 10년 채워 80% 공제를 받았을 경우)

10억 원을 벌었는데 세금이 3천만 원도 안 됩니다.

실효 세율이 3% 미만인 셈이죠.

2. 공동명의로 바꿀 경우: 배보다 배꼽이 더 크다?

B님의 지인들 말대로 지금(시세 약 15억 가정) 아내분께 50% 지분을 증여하여 공동명의로 바꾸면 어떻게 될까요?

① 증여세는 '0원'일 수 있습니다.

배우자 증여 공제는 6억 원까지입니다. 시세 12억 아파트를 50% 증여한다면 증여세는 나오지 않습니다. 그러나 12억 초과하는 아파트라면 증여세가 발생합니다.

② 하지만, '취득세' 복병이 숨어있습니다.

증여세가 0원이라도, 명의를 바꾸는 순간 '취득세'를 내야 합니다.

조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받을 경우, 취득세율은 무려 3.5%~12%에 달합니다. (1주택자 증여 특례 적용 시 3.5% 가정)

• 증여 취득세 예상액: 약 2,500만 원 ~ 9,000만 원(단순 계산이며, 공시지가에 따라 달라짐)

③ 양도세 절세 효과는? 미미합니다.

나중에 20억에 팔 때, 공동명의는 양도 차익을 반으로 나누므로 누진세율 구간을 낮추는 효과가 있긴 합니다. 하지만 1주택자는 이미 장기보유특별공제(80%)로 세금이 대폭 깎인 상태라, 공동명의로 인한 추가 절세 효과가 크지 않을 수 있어 비교해보는 것이 좋습니다.

💡 결론:
공동명의로 바꿔서 아끼는 양도세는 고작 몇백만 원인데,
명의 바꾸느라 당장 내야 할 취득세는 수천만 원입니다.
B님은 가만히 계시는 게 돈 버는 길이었습니다.

언제 공동명의가 유리할까요?

그렇다고 공동명의가 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 공동명의가 '신의 한 수'가 됩니다.

1. 집을 살 때 (취득 시점): 애초에 살 때 공동명의로 하면 취득세를 이중으로 낼 필요가 없고, 향후 양도세/종부세 절감 효과를 모두 누릴 수 있습니다.
2. 종합부동산세가 부담될 때: 공시가격이 매우 높아 종부세 부담이 큰 경우, 명의를 나누면 인별 공제(각 9억 원)를 활용해 종부세를 확 줄일 수 있습니다.
3. 2주택 이상 다주택자: 누진세율을 낮추기 위해 분산이 필요합니다.

"옆집 철수네가 공동명의 했다고 해서, 우리 집도 이득인 것은 아닙니다."

세금은 보유 기간, 거주 기간, 조정대상지역 여부, 공시지가 등 수만 가지 변수에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 인터넷에 떠도는 '카더라' 정보만 믿고 등기소로 향했다가, 돌이킬 수 없는 취득세 고지서를 받지 마세요.

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